Sie möchten eine Immobilie verkaufen? Hier erfahren Sie alles Wissenswerte, dass Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie beachten sollten und unter welchen Umständen ein Verkauf steuerfrei sein kann.

Im Jahr 2012 wurde die Immo-ESt, die Immobilienertragsteuer für Gewinne aus der privaten Grundstücksveräußerung eingeführt. Davor ging es uns so gut wie aktuell unseren deutschen Nachbarn. Früher war es auch bei uns möglich, Immobilien nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist steuerfrei zu verkaufen. Dies geht in Österreich leider nur mehr in Ausnahmefällen. In allen anderen Fällen sind 30 % des Veräußerungsgewinnes an Immo-ESt an das Finanzamt abzuführen.

WICHTIG: Bitte die Immobilienertragsteuer nicht mit dem gewerblichen Grundstückshandel und dem Immobilienverkauf in einer GmbH verwechseln, da funktioniert die Besteuerung anders! Es geht hier ausschließlich um Immobilienverkäufe des Privatvermögens.

Die Immo-ESt ist eine pauschale Steuer (Flat Tax) und genau darin liegt ihr großer Vorteil. Denn wie im Steuerrecht üblich hat eine pauschale Steuer Endbesteuerungswirkung. Das bedeutet, dass mit der Entrichtung der Immobilienertragsteuer, die Einkommensbesteuerung für Einkünfte aus dieser privaten Grundstücksveräußerung grundsätzlich erledigt ist. Der Veräußerungsgewinn muss daher nicht mehr in der Einkommensteuererklärung mit dem progressiven Einkommensteuertarif (bis 55%) besteuert werden. Je besser Sie verdienen, desto attraktiver ist daher die Anwendung der Immo-ESt.

Falls der Immobilienverkauf der einzige Nebenverdienst neben einem Angestelltenverhältnis ist, muss dafür keine eigene Einkommensteuererklärung erstellt werden. Es bleibt beim Steuerausgleich.

Wie bei einer pauschalen Besteuerung üblich, besteht auch eine Option zur Regelbesteuerung. Es ist somit die Besteuerung des Immobilienverkaufs in der Einkommensteuererklärung möglich. Ob dies in Ihrem Fall sinnvoll ist, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater abklären. Wir unterstützen Sie gerne dabei!

Wie wird die Immo-ESt berechnet?

Hier muss jeder Fall genau geprüft werden, denn für die korrekte Besteuerung ist das Anschaffungsdatum der jeweiligen Immobilie ausschlaggebend. Es ist somit in einem ersten Schritt zu klären, ob es sich um einen sogenannten Neu- oder Altfall handelt.

Neufälle sind einerseits jene Immobilien, die ab dem 1.4.2012 angeschafft wurden und alle die am 31.3.2012 noch innerhalb der damals gültigen 10-jährigen Spekulationsfrist waren. Vereinfacht gesagt alle Immobilien, die nach dem 31.3.2002 angeschafft wurden.

Altfälle sind alle am 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangenen Immobilien. Also jene Grundstücke, bei denen die 10-jährige Spekulationsfrist am 31.3.2012 bereits abgelaufen war. Nach der alten Rechtslage hätte diese Immobilie steuerfrei verkauft werden können. Durch die Einführung der Immobilienertragsteuer wurden nun auch diese Grundstücke von der Besteuerung erfasst. Die Berechnungsmethode unterscheidet sich jedoch von den Neufällen. Sie ist in der Regel günstiger!

Bei NEUFÄLLEN muss in einem ersten Schritt der Veräußerungsüberschusses ermittelt werden. Dieser Gewinn (VKP abz. Anschaffungskosten, noch nicht geltend gemachten Herstellungs- und Instandsetzungskosten, Selbstbemessungskosten und allfälligen Vorsteuerkorrekturen) wird anschließend mit dem pauschalen Steuersatz von 30 % versteuert.

Bei den Altfällen wird die Immo-Est auf eine andere Weise ermittelt. Hier werden pauschal 4,2 % des Veräußerungserlöses als Immo-ESt gerechnet.

Wie schaut es mit unentgeltlich erworbenen Immobilien aus?
Jemand hat eine Wohnung geschenkt bekommen oder geerbt. Ist das nun ein Neu- oder Alt-Fall? Sollte die Wohnung beim Geschenkgeber bzw. dem Erblasser Altvermögen gewesen sein, dann bleibt sie Altvermögen auch beim Rechtsnachfolger.
Bei unentgeltlich erworbenen Immobilien ist für die Einteilung in Neu- oder Altfall auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers zu schauen. Alt bleibt alt und neu bleibt neu. Wird die Immobilie nach einer unentgeltlichen Übertragung weiterverkauft, ist diese für den Käufer wiederum Neuvermögen.

Wie kann eine Immobilie trotz Immobilienertragsteuer steuerfrei verkauft werden?

Hauptwohnsitzbefreiung

1. Verkauf des Hauptwohnsitzes: Dies ist möglich, wenn die Immobilie ab der Anschaffung durchgehend für mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde oder
2. die Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre für mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde

WICHTIG: In beiden Fällen muss beim Verkauf der Hauptwohnsitz aufgegeben werden!

Bei der Hauptwohnsitzbefreiung ist der Gewinn der gesamten Immobilie (Gebäude + Grund und Boden) steuerfrei. Achtung – Befreit ist jedoch nur ein Grundstück mit max. ca. 1.000 m² Fläche.

Herstellerbefreiung

Die zweite Möglichkeit eines steuerfreien Verkaufs besteht in der Herstellerbefreiung. Diese Befreiung gilt ausschließlich für selbst hergestellte Gebäude. Ausschlaggebend hierfür ist das Bauherrenrisiko! Aus diesem Grund ist nur die Veräußerung des Gebäudes steuerfrei. Der Veräußerungsgewinn von Grund und Boden ist NICHT befreit! Dies ist ein bedeutender Unterschied zur Hauptwohnsitzbefreiung.

ACHTUNG: Die Befreiung greift nur, wenn die Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre nicht vermietet oder anderweitig zur Einkünfte Erzielung genutzt wurde!

ACHTUNG: Herstellerbefreiung und gewerblicher Grundstückshandel sind oft nicht so leicht abzugrenzen! Die Grenzen zwischen Herstellung einer privaten Immobilie und Bauträgergewerbe sind nicht ausreichend definiert. Bei diesem Thema sollte unbedingt juristischer Rat eingeholt werden.

Liegen gleichzeitig die Voraussetzungen für beide Befreiungen vor, so geht die Hauptwohnsitzbefreiung vor!

Für nähere Fragen steht Ihnen unser Team gerne zur Verfügung!