Am 3. Mai 2016 hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) die Grundanteilverordnung veröffentlicht. Diese Verordnung regelt, wie bei der Vermietung von Gebäuden der Anteil von Grund und Boden gegenüber dem Gebäude zu ermitteln ist. Hintergrund war das Steuerreformgesetz 2015/2016, das erstmals ein pauschales Aufteilungsverhältnis von 40 % für Grund und Boden vorsah.
Der folgende Beitrag erklärt, wie diese Verordnung angewendet wird, welche Aufteilungsgrundsätze gelten und wann Ausnahmen bestehen.

Aufteilung nach Grundanteilverordnung

Bei vermieteten Immobilien kann die Absetzung für Abnutzung (AfA) als Aufwand steuerlich geltend gemacht werden. Diese Abschreibung bezieht sich jedoch ausschließlich auf den Gebäudewert, da Grund und Boden nicht abgeschrieben werden dürfen.

Wird eine Liegenschaft zu einem Gesamtpreis erworben, muss der Kaufpreis daher in einen Grundanteil (nicht abschreibungsfähig) und einen Gebäudeanteil (abschreibungsfähig) aufgeteilt werden. Kann kein Nachweis über die genaue Aufteilung erbracht werden, ist das pauschale Aufteilungsverhältnis laut Grundanteilverordnung heranzuziehen.

Die Grundanteilverordnung

Die Grundanteilverordnung 2016 traft mit 1. Jänner 2016 in Kraft und ist erstmalig bei der Veranlagung für das Jahr 2016 anzuwenden.

Als Anteil des Grund und Bodens sind nun auszuscheiden:

• 20 % in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bauland weniger als 400 € beträgt;
• in Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern (aktuell Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck) und in Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land mindestens 400 € beträgt:
  • 30 %, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst,
  • 40 %, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.

Für die Bestimmung der Einwohnerzahl ist jeweils das letzte Ergebnis einer Volkszählung maßgeblich, das vor Beginn des Kalenderjahres veröffentlicht wurde, in dem erstmals eine AfA angesetzt wird.

Übergangsbestimmung

Für Liegenschaften, die vor 2016 angeschafft wurden, gilt eine besondere Übergangsregelung:
Wurde damals ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses eine abweichende pauschale Aufteilung vorgenommen, sind die fortgeschriebenen Anschaffungskosten ab dem 1. Jänner 2016 entsprechend anzupassen.

Dies bedeutet:
Die bisherigen Anschaffungskosten des Gebäudes sind im Verhältnis der neuen bzw. im Jahr 2016 nachgewiesenen Aufteilung zu kürzen. Der entsprechende Betrag ist auf die Anschaffungskosten des Grund und Bodens zu übertragen.

Ausnahmen von der pauschalen Aufteilung

Die pauschalen Aufteilungsverhältnisse der Grundanteilverordnung müssen nicht angewendet werden, wenn ein Nachweis über die tatsächlichen Werte erbracht wird.
Dies kann beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen erfolgen.

Das Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung durch die Finanzbehörde.
Ebenso entfällt die Anwendung der pauschalen Werte, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich abweichen – etwa bei besonderen Liegenschaften oder außergewöhnlichen Marktsituationen.

Fazit