Die Übertragung einer privat gehaltenen Immobilie auf eine GmbH ist grundsätzlich möglich, kann jedoch mit erheblichen Kosten verbunden sein. Dieser Beitrag erläutert, wie eine privat vermietete oder selbst genutzte Immobilie in eine Gesellschaft eingebracht werden kann und welche steuerlichen sowie finanziellen Aspekte dabei eine Rolle spielen.

Grundsätzliches zur Übertragung

Eine Immobilie allein gilt steuerlich nicht als einbringungsfähiges Vermögen. Das bedeutet, dass eine steuerneutrale Einbringung, wie sie beispielsweise bei der Übertragung eines Einzelunternehmens oder eines qualifizierten Kapitalanteils möglich ist, hier nicht greift. Die Übertragung der Immobilie stellt vielmehr einen Tausch dar: Der Gesellschafter gibt die Immobilie ab und erhält im Gegenzug eine Wertsteigerung seiner Beteiligung an der GmbH. Steuerlich wird dieser Vorgang als Kauf und Verkauf behandelt.

Steuerliche Situation des Verkäufers

Für den Gesellschafter, der die Immobilie einbringt, kann die Veräußerung eine Immobilienertragsteuer auslösen. Durch den Tausch werden stille Reserven realisiert, also die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Immobilie und den ursprünglichen Anschaffungs- oder Buchwerten. Diese Differenz unterliegt einer Immobilienertragsteuer von 30 %, sofern keine Befreiungen wie die Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung greifen. Die Übertragung kann somit teuer werden.

Allerdings besteht für den Gesellschafter die Möglichkeit, den Wert der Einlage später als steuerneutrale Einlagenrückzahlung in Form von Geld wieder zu entnehmen. Voraussetzung ist eine korrekte buchhalterische Darstellung und enge Abstimmung mit dem Steuerberater.

Steuerliche und finanzielle Situation der GmbH

Für die GmbH als Käufer hat die Versteuerung der stillen Reserven beim Gesellschafter den Vorteil, dass die GmbH höhere Anschaffungskosten für die Immobilie ansetzt. Dadurch können künftig höhere Abschreibungen geltend gemacht werden.

Allerdings fallen für die GmbH verschiedene Transaktionskosten an, darunter:

• Grunderwerbsteuer
• Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %)
• Notarkosten (ca. 1–2 %)

Diese Kosten zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen somit die Bemessungsgrundlage für Abschreibungen.

Besonderheiten bei der Grunderwerbsteuer

Wird die Immobilie ohne Kapitalerhöhung in die GmbH eingebracht, gilt laut Grunderwerbsteuergesetz keine Gegenleistung. Die Grunderwerbsteuer wird dann nach einem Stufentarif berechnet:

• 0,5 % für die ersten 250.000 €
• 2,5 % für die nächsten 150.000 €
• 3,5 % für den darüber hinausgehenden Betrag

Die Grundbucheintragungsgebühr bemisst sich in diesem Fall am dreifachen Einheitswert oder 30 % des Verkehrswerts.

Fazit

Die Übertragung einer privat gehaltenen Immobilie in eine GmbH kann schnell kostspielig werden. Ob dies im Einzelfall sinnvoll ist, ist in enger Abstimmung mit einem Steuerberater zu klären. Insbesondere wenn Befreiungen von der Immobilienertragsteuer in Anspruch genommen werden können, kann die Übertragung vorteilhaft sein.

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Wenn Sie eine Immobilie in eine GmbH einbringen möchten, empfiehlt sich eine sorgfältige steuerliche Planung, um unerwartete Kosten zu vermeiden und steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.