Kapitalanleger, die in Immobilien investieren möchten, stehen vor einer wichtigen Entscheidung. Sollen Anlegerwohnungen privat oder über eine Immobiliengesellschaft erworben werden, um steuerlich effizienter zu sein? Die Antwort hängt maßgeblich von den individuellen Zielen und dem Umfang des geplanten Immobilienportfolios ab. Der folgende Blogartikel erläutert die wichtigsten Aspekte und Unterschiede zwischen privatem Immobilienbesitz und der Investition über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH).

Ziele und Umfang des Immobilieninvestments

Zunächst ist entscheidend, welche Ziele mit dem Immobilieninvestment verfolgt werden. Möchte ein Anleger lediglich eine einzelne Wohnung zum Eigenbedarf erwerben oder zwei bis drei Anlegerwohnungen zur Altersvorsorge kaufen, ist die Gründung einer GmbH in der Regel nicht sinnvoll. Die damit verbundenen Gründungskosten sowie laufenden Fixkosten – beispielsweise für Buchhaltung, Jahresabschluss, Veröffentlichungspflichten und Mindestkörperschaftsteuer – übersteigen oft den Nutzen.

Anders verhält es sich bei einem langfristig angelegten Immobilieninvestment mit dem Ziel, ein größeres Portfolio von mehr als etwa fünf Einheiten aufzubauen. In diesem Fall kann eine GmbH zahlreiche Vorteile bieten.

Steuerliche Unterschiede zwischen privatem Immobilienbesitz und GmbH

Die steuerliche Behandlung von Immobilien unterscheidet sich wesentlich, je nachdem, ob die Objekte privat oder über eine GmbH gehalten werden.

• Immobilien in der GmbH:
  Die Mieteinnahmen und Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien gelten als Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Daher unterliegen sie der Körperschaftsteuer (KöSt) in Höhe von 25 %.
  Bei Ausschüttung von Gewinnen an die Gesellschafter fällt zusätzlich Kapitalertragsteuer (KESt) von 27,5 % an. Werden die Erträge jedoch im Unternehmen belassen und reinvestiert, bleibt es bei der 25%igen Besteuerung.
• Immobilien im Privatvermögen:
  Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen dem progressiven Einkommensteuertarif. Dieser reicht von 0 % bis zu 55 %.
  Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien werden mit der Immobilienertragsteuer von 30 % besteuert. Zudem können zusätzliche Einkünfte, etwa aus einer unselbstständigen Tätigkeit, die Steuerprogression erhöhen, was zu einem hohen Grenzsteuersatz führen kann.

Weitere steuerliche Vorteile der GmbH

Ein wesentlicher Vorteil der GmbH liegt in der Verlustverrechnung. Verluste aus dem Immobiliengeschäft können innerhalb der GmbH mit zukünftigen Gewinnen verrechnet werden (Verlustvortrag). Im privaten Bereich ist eine solche Verlustvortragsmöglichkeit nicht gegeben; Verluste lassen sich nur sofort mit anderen positiven Einkünften ausgleichen.

Weitere Vorteile der GmbH-Struktur

Neben steuerlichen Aspekten bietet die GmbH auch organisatorische Vorteile. Möchte ein Investor seinen gesamten Immobilienbestand veräußern, kann er die Gesellschaft als Ganzes verkaufen, ohne jede Immobilie einzeln veräußern zu müssen. Dies kann den Verkaufsprozess erheblich vereinfachen.

Fazit

Ob der Immobilienerwerb privat oder über eine GmbH erfolgen sollte, hängt von der individuellen Situation und den Investitionszielen ab. Für kleinere Investments und den Eigenbedarf ist der private Kauf meist sinnvoller, da die Kosten für eine GmbH-Gründung und -Führung nicht gerechtfertigt sind. Bei einem langfristigen Aufbau eines größeren Portfolios kann die GmbH jedoch sowohl steuerliche als auch organisatorische Vorteile bieten.

Eine fundierte Beratung durch Steuerexperten und Rechtsanwälte ist empfehlenswert, um die optimale Struktur für das jeweilige Immobilieninvestment zu finden.